FAQ - Häufig gestellte Fragen

Betriebskosten

Warum zählt mein Heizkostenverteiler am Küchenheizkörper, obwohl ich den Heizkörper gar nicht angestellt habe?

Ursache für die gezählten Einheiten ist die Erwärmung des Heizkörpers über den Rücklauf. Diese Rückerwärmung ist in der Art der Heizungsanlage begründet und abhängig von den Systemtemperaturen sowie der Bauart und Größe der Heizkörper. Bei jedem Heizkörper gibt es eine gewisse Rückerwärmung. Bei größeren Heizkörpern ist diese aber kaum spürbar. Hingegen kann sich ein kleinerer Heizkörper leichter erwärmen, da sich die Wärme auf entsprechend weniger Heizfläche verteilt.

Da sich der Heizkostenverteiler in der Mitte des Heizkörpers befindet, werden hier im Vergleich zu größeren Heizkörpern die Wärmeabgaben durch die Rückerwärmung genauer erfasst. Die örtlichen Gegebenheiten sind aber in den Wohnungen ähnlich, sodass es an allen Küchenheizkörpern zu einem Zählerfortschritt kommen kann.

Heizkosten

Welche Objekte sind von der Heizkostenabrechnung nach VDI 2077, Beiblatt Rohrwärme, betroffen?

Es betrifft vorrangig solche Objekte, die mit einer Einrohr-Heizungsanlage ausgestattet sind. Daran erkennt man das Einrohr-Heizsystem: Es existiert nur ein einziges Rohrsystem, das alle Heizkörper eines Stranges durch ein gemeinsames Heizungsrohr nacheinander mit warmem Heizwasser versorgt. Dieses Heizungsrohr verläuft freiliegend durch die Wohnungen und nicht in der Wand.
Im WGS-Bestand existieren solche Heizungssysteme in allen WBS70-Objekten und in den IW-Objekten (sog. Plattenbauten). Wenige Ausnahmen bilden die bereits umgebauten Anlagen.

Heizkosten

Wie funktioniert das Einrohr-Heizsystem?

Bei der Einrohr-Heizung zirkuliert das Heizungswasser – wie der Name schon sagt - über ein Rohr. Wird an einem Heizkörper durch ein geöffnetes Ventil Wärme abgefordert, fließt das Heizwasser durch den Heizkörper. Das Wasser wird infolge der Wärmeabgabe kälter und fließt zum nächsten Heizkörper. Der letzte Heizkörper im Strang bekommt somit deutlich kälteres Wasser als der erste. In der Regel sind deshalb die ersten Heizkörper in einem Strang auch kleiner als die letzten. Bleibt das Thermostatventil am Heizkörper geschlossen, wird das Heizungswasser an diesem über die Kurzschlussstrecke (Bypass) vorbeigeführt.

Um nun ausreichend Wärme für alle Wohnungen bereit zu stellen, muss die Vorlauftemperatur relativ hoch eingestellt sein. Das Heizungswasser muss stetig durch das gesamte Netz gepumpt werden, da die freiliegenden Rohre bei Betrieb der Heizungsanlage dauerhaft Wärme abgeben. Je nach Lage im Haus reicht unter Umständen die Abstrahlung der Heizungsrohre aus, um eine Wohnung gut zu temperieren. Mieter am Strangende hingegen müssen die Heizkörperventile aufdrehen, um eine angenehme Raumtemperatur zu erreichen.

Skizze Einrohr-Heizung

Heizkosten

Wie funktioniert das Zweirohr-Heizsystem?

Wie der Name bereits sagt, besteht das Heizungssystem hier aus zwei Rohren - einem Vorlauf und einem Rücklauf. Das Heizwasser zirkuliert in diesem System nur, wenn die Ventile der Heizkörper geöffnet werden und dann auch nur in dem betreffenden Leitungsbereich. Damit kann die Heizungsanlage mit einem geringeren Temperaturniveau betrieben werden. Allein dadurch reduzieren sich die Wärmeverluste über die Leitungen enorm. Bei einem Umbau der Heizanlage werden die neuen Strangleitungen gedämmt und zusätzlich mit einem Gipskartonkoffer verkleidet. Damit werden nochmals die Verluste reduziert und Energie eingespart.

Bei der Zweirohr-Heizung muss zwingend der Heizkörper genutzt werden, um die Wohnung zu beheizen. Eine Erwärmung der Räume durch die Abstrahlung über die Heizungsrohre ist nicht mehr gegeben.

Skizze Zweirohr-Heizung

Heizkosten

Welche Probleme ergaben sich bei der bisherigen Abrechnung von Einrohr-Heizungen?

Der an den Heizkostenverteilern erfasste Verbrauch im Verhältnis zur Gesamtenergie liegt bei Einrohr-Heizanlagen bei weniger als ein Drittel. Die restliche, nicht erfasste Energie von mindestens zwei Dritteln kommt durch die Rohrleitungsverluste in den Wohnungen und in den Kellerabschnitten sowie durch die Heizkörper in den Gemeinschaftsräumen zustande.

Die Heizkostenverordnung stellt die gesetzliche Grundlage zur Umlage der Heizkosten dar. Die Verteilung der Heizkosten muss minimal zu 50% nach den Einheiten der elektronischen Heizkostenverteiler (Verbrauchskosten) und kann maximal zu 50% nach m² Wohnfläche (Grundkosten) erfolgen. Damit werden die Leitungsverluste anteilig auf Grundkosten und Verbrauchskosten verteilt. Bei der hälftigen Umlage auf die Grundkosten entfallen auf jeden Wohnungsnutzer flächenmäßig die anteiligen Rohrwärmeverluste. Hingegen tragen bei der Umlage der Verbrauchskosten nur die Wohnungsnutzer die Rohrwärmeverluste mit, die aufgrund Ihrer Wohnungslage oder eines intensiveren Wärmeempfindens Ihre Heizkörper aufdrehen mussten. Die Mieter in den Wohnungen mit einer hohen Wärmeabgabe über die freiliegenden Heizungsrohre und sehr wenigen Verbrauchseinheiten werden nahezu gar nicht mit diesen Rohrwärmeverlusten belastet. Es kommt regelmäßig vor, dass eine Wohnung 0 bis ca. 50 Verbrauchseinheiten aufweist und somit bei den Verbrauchskosten nur geringfügige Kosten entstehen. Dieser Kostenanteil ist dann so minimal, dass die Rohrwärmeverluste darüber nicht abgedeckt sind. Getragen haben diese Rohrwärmeverluste die Mieter mit hohen Verbrauchskosten. Dadurch kommt es zu Kostenverzerrungen.

Ungerecht hohe Heizkosten mussten die Wohnungsnutzer tragen, deren Wohnungen  am Ende des Heizungsstranges liegen und in denen die Rohrwärme nicht für eine Grunderwärmung ausreicht. Profitiert haben von der alten Abrechnungsmethode die Wohnungsnutzer, die ihre Heizkörper aufgrund der vorhandenen Grundwärme so gut wie nie aufdrehen mussten. Die Unterschiede in den Verbrauchskosten lagen üblicherweise bei mehreren Hundert Euro. 

Heizkosten

Warum wird jetzt ein neues Abrechnungsverfahren angewandt, obwohl das Einrohr-Heizsystem schon seit DDR-Zeiten vorhanden ist?

Die industriellen Plattenbauten der DDR wurden mit einem Einrohr-Heizsystem ausgestattet, welches für die damaligen Verhältnisse den aktuellen Stand der Technik darstellte und kostengünstig war. Wie bereits beim Wirkungsprinzip der Einrohr-Heizanlage beschrieben, kann unter Umständen je nach Lage im Haus die Abstrahlung der Heizungsrohre ausreichen, um eine Wohnung gut zu temperieren. Mieter am Strangende hingegen müssen die Heizkörper aufdrehen, um eine angenehme Raumtemperatur zu erreichen.

Diese Unterschiede wirken sich gravierend auf die Heizkosten aus und führen zu ungerechten Kostenverteilungen. Auf Grund der in den letzten Jahren stetig angestiegenen Heizkosten, gab es in Deutschland dazu mehrfach gerichtliche Auseinandersetzungen. Im Ergebnis dessen wurde die neue Abrechnungsvorschrift vom Verband der deutschen Ingenieure entwickelt. Heizkostenabrechnungen, die auf dieser Basis erstellt werden, sind nach derzeitiger Rechtslage nicht anfechtbar. Aus diesem Grund werden nunmehr auch in der WGS die Heizkostenabrechnungen nach der Vorschrift VDI 2077, Beiblatt Rohrwärme, erstellt. Dabei wird ausschließlich das Bilanzverfahren angewendet.

Heizkosten

Würde es nicht ausreichen, die Heizungsrohre zu dämmen?

Eine Dämmung der Heizungsrohre würde in diesem Heizungssystem keine umfassende Lösung sein. Die Erfahrungswerte anderer Genossenschaften haben gezeigt, dass die Kostenverzerrungen dadurch nicht ausreichend abgestellt werden konnten.

Allein durch die Rohrdämmung wird am Funktionsprinzip der Einrohr-Heizung keine Änderung vorgenommen. So wird weiter das Heizungswasser mit hoher Vorlauftemperatur permanent durch das System gepumpt, um den Wärmebedarf abzudecken. Eine bedarfsgerechte Steuerung der Heizungsanlage ist nicht gegeben.

Heizkosten

Wann ist das Korrekturverfahren nach VDI 2077 anwendbar?

Die VDI-Richtlinie legt drei Anwendungskriterien fest:

1. Verbrauchswärmeanteil ≤ 0,34 (34 %)
Der Verbrauchswärmeanteil wird auch als Erfassungsrate bezeichnet. Diese Kennzahl gibt an, welcher Anteil von der verbrauchten Heizwärme an den Heizkostenverteilern erfasst wurde. Um die reine Heizwärme zu ermitteln, wird von der Gesamtwärmemenge der Anteil für die Warmwasseraufbereitung abgezogen. In die Berechnung fließt noch die sog. Basisempfindlichkeit der Heizkostenverteiler ein. Dieser Wert drückt das Verhältnis von einer Verbrauchseinheit der Heizkostenverteiler zu einer kWh Heizenergie aus.

Beispielberechnung des Verbrauchswärmeanteils:
Wärmemenge Fernwärme                                        136.938 kWh
Wärmeverbrauch für Wassererwärmung                  - 37.450 kWh
Heizwärme                                                               = 99.488 kWh
Verbrauchseinheiten                                                    22.962 Einh
Basisempfindlichkeit                                             1,1003 kWh/Einh

Verbrauchswärmeanteil: 22.962 Einh / (99.488 kWh x 1,1003 kWh/Einh) = 0,20976 (ca. 21 %)

Liegt der ermittelte Verbrauchswärmeanteil unter 34 %, dann ist das 1. Kriterium erfüllt. Es liegt also eine Heizanlage mit einem hohen Rohrwärmeverlust vor, da weniger als 34 % von der Heizwärme an den Heizkostenverteilern erfasst wurden.

2. Standardabweichung der normierten Verbrauchswerte ≥ 0,85
In Objekten mit einer hohen Rohrwärmeabgabe ist es typisch, dass es Wohnungen gibt, die einen auffällig erhöhten Verbrauch bzw. einen erheblich niedrigeren Verbrauch im Vergleich zum durchschnittlichen Verbrauch pro m² haben. Die Kennzahl der Standardabweichung sagt aus, wie stark die Verbrauchswerte pro m² um den Mittelwert streuen. Je höher die Standardabweichung, desto größer ist die Streuung.

3. Anteil der Niedrigverbraucher ≥ 15 %
Eine Liegenschaft mit hohen Rohrwärmeverlusten ist gekennzeichnet durch einen hohen Anteil an Niedrigverbrauchern. Die VDI 2077 definiert den Begriff Niedrigverbraucher dahingehend, dass Mieter weniger als 15 % des Durchschnittverbrauches aller Mieter haben. Die Anzahl der Niedrigverbraucher gemessen an der Gesamtzahl der Mieter muss mindestens 15 % betragen.

Sofern alle drei Kriterien erfüllt sind, ist der Anteil unerfasster Rohrwärme als wesentlich anzusehen und die VDI-Richtlinie empfiehlt die Anwendung des Korrekturverfahrens. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, das Bilanzverfahren umzusetzen, wenn nur der Verbrauchswärmeanteil in einem kritischen Bereich liegt und die anderen beiden Kriterien nicht erreicht wurden.

Heizkosten

Wie erfolgt die Korrekturberechnung der Heizkosten bzw. was versteht man unter den sogenannten Rohrwärmeeinheiten?

Die Rohrwärmeabgabe der Liegenschaft wird bei dem Bilanzverfahren rechnerisch ermittelt. Dazu werden die Verbrauchseinheiten mit den Rohrwärmeeinheiten soweit „aufgefüllt“, dass die Erfassungsrate mit diesen zusätzlichen Einheiten 43 % beträgt.

Link zur Grafik

Beispielberechnung der Rohrwärmeeinheiten:
Verbrauchseinheiten                                                    22.962 Einh
Verbrauchswärmeanteil:                                                    0,20976

Rohrwärmeeinheiten:                          0,43 - 0,20976 = 0,22024
                                                          0,22024 / 0,20976 * 22.962 Einh = 24.109 Einh

Die zusätzlichen Rohrwärmeeinheiten betragen 24.109 Einheiten für die gesamte Liegenschaft. Jedem Nutzer wird flächenmäßig sein Anteil an diesen zusätzlichen Verbrauchseinheiten für die Rohrwärme zugewiesen, welche die Wärmezufuhr zu den Wohnungen über die Heizungsrohre widerspiegeln.

Beispielrechnung für eine 3-RWE:
24.109 Einh / 1.200,44 m² Gesamtheizfläche * 57,16 m² Heizfläche 3-RWE = 1.147,97 Einh

Die Gesamtsumme der Verbrauchseinheiten für alle Wohnungen beträgt nunmehr 22.962 Einheiten (abgelesene Einheiten) zuzüglich 24.109 Einheiten (Rohrwärmeeinheiten), in Summe 47.071 Einheiten. Der Rechnungsbetrag für die Fernwärmelieferung der DREWAG wird von dem Korrekturverfahren nicht beeinflusst und verändert sich nicht. Auch der Verteilmaßstab 50 % nach Heizfläche und 50 % nach dem Verbrauch bleibt bestehen. Damit sinkt der Preis je Verbrauchseinheit.

Beispielrechnung für eine 3-RWE mit 690 abgelesenen Einheiten:

bisher:             6.000 EUR / 1.200,44 m² *   57,16 m²     = 285,70 EUR
                        6.000 EUR / 22.962 Einh * 690,00 Einh = 180,30 EUR   (0,2613 EUR/Einh)
                                                                                                    466,00 EUR

neu:                6.000 EUR / 1.200,44 m² *      57,16 m²      = 285,70 EUR
                       6.000 EUR / 47.071 Einh * 1.837,97 Einh = 234,34 EUR  (0,1275 EUR/Einh)
                                                                                                       520,04 EUR

Die Korrekturberechnung wirkt sich je nach Verbrauchsverhalten wie folgt aus:
• Mieter, die bisher z. B. wegen einer ungünstigen Lage ihrer Wohnung im Haus extrem hohe Verbrauchskosten Heizung hatten, zahlen weniger als bisher.
• Mieter, die bisher ihre Heizkörper fast gar nicht nutzten und somit minimale Verbrauchskosten hatten, zahlen jetzt etwas mehr.
• Bei den Mietern, die einen durchschnittlichen Verbrauch haben, gibt es kaum Kostenveränderungen.

Zukünftig werden die Heizkosten innerhalb eines Objektes zwar nicht mehr so extrem unterschiedlich sein, aber dennoch gibt es eine gewisse Spannbreite entsprechend den individuellen Heizgewohnheiten. Die Verteilung ist in jedem Fall gerechter.

Beispieldarstellung der bisherigen und korrigierten Heizkosten 

Heizkosten

Wo finde ich in meiner Betriebskostenabrechnung die Ermittlung der Rohrwärmeeinheiten?

Ungefähr auf Seite 3 der Abrechnung im Anschluss an Ihre Zählerdaten wird die Berechnung dargestellt. Der neue Baustein beinhaltet alle notwendigen Angaben zur Berechnung der Rohrwärmeeinheiten und sieht wie folgt aus: Link

Hinweis: Die Darstellung der Rohrwärmeberechnung kann von diesem Beispiel abweichen. Die Mieter einer Eigentumswohnung erhalten mit Ihrer Abrechnung eine separate Heizkostenabrechnung von ista bzw. techem. Dort wird die Korrekturabrechnung anders dargestellt. Inhaltlich ist es jedoch die gleiche Berechnung.